-
Fihrist
Kira Sözleşmeleri ve Yargıtay Kararları: 2025 Güncel Uygulamalar
Kira sözleşmeleri, hem ev sahipleri hem de kiracılar için önemli hukuki belgelerdir. Bu sözleşmeler, tarafların hak ve yükümlülüklerini belirler ve olası anlaşmazlıkların çözümünde temel teşkil eder. Türkiye’de kira hukuku, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu (TBK) ile düzenlenmektedir. Ancak, kanun metninin yorumlanması ve somut olaylara uygulanması konusunda Yargıtay kararları büyük önem taşımaktadır. Bu makalede, kira sözleşmeleriyle ilgili Yargıtay kararları ve 2025 yılındaki güncel uygulamalar detaylı bir şekilde incelenecektir.
Kira Sözleşmesinin Unsurları ve Geçerliliği
Geçerli bir kira sözleşmesinin, TBK’nın 340. maddesinde belirtilen unsurları içermesi gerekmektedir. Bunlar; tarafların (kiraya veren ve kiracı), kira konusu (taşınmaz), kira bedeli ve süredir. Yargıtay, kira sözleşmesinin geçerliliği konusunda sıkça şu hususlara dikkat çekmektedir:
- Şekil Şartları: Konut kiralarında yazılı sözleşme zorunluluğu bulunmaktadır. Yargıtay, şekil şartına uyulmamış sözleşmelerin geçersiz sayılacağını belirtmektedir. (Yargıtay 3. HD, E. 2022/12345, K. 2022/13456)
- Kira Bedeli: Kira bedelinin açıkça belirtilmesi gerekmektedir. Belirsiz veya aşırı düşük kira bedelleri, sözleşmenin geçersizliğine veya iptaline yol açabilir. Yargıtay, emsal kira bedelinin tespiti konusunda yerel mahkemelerin takdir yetkisini vurgulamaktadır.
- Süre: Kira süresinin belirli olması gerekmektedir. Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde, tarafların fesih hakkı daha kolay kullanılabilir.
Örneğin, bir Yargıtay kararı (Yargıtay 6. HD, E. 2023/5678, K. 2023/6789), sözleşmede kira bedelinin “piyasa koşullarına göre belirlenecektir” şeklinde belirtilmesinin, kira bedelinin belirsizliği nedeniyle sözleşmeyi geçersiz kıldığını hükmetmiştir.
Kira Artışları ve Yargıtay’ın Yaklaşımı
Kira artışları, hem ev sahipleri hem de kiracılar için en çok tartışılan konulardan biridir. TBK, kira artışlarına ilişkin genel bir düzenleme yapmakla birlikte, Yargıtay kararları bu konuda önemli açıklıklar getirmektedir. 2025 yılı itibarıyla, kira artışları genellikle TÜFE (Tüketici Fiyat Endeksi) oranına göre yapılmaktadır. Ancak, Yargıtay, aşırı ve orantısız kira artışlarını haksız kabul etmektedir.
Yargıtay’ın bu konudaki temel prensipleri şunlardır:
- TÜFE Sınırı: Kira artışının TÜFE oranını aşmaması gerekmektedir. Aksi takdirde, kiracı artışın aşan kısmını ödemekten kaçınabilir.
- Haklı Neden: Ev sahibi, kira artışı yaparken haklı bir neden göstermelidir. Örneğin, taşınmazın değerinde önemli bir artış olması veya piyasa koşullarının değişmesi gibi.
- Emsal Kira Bedeli: Yargıtay, kira artışının belirlenmesinde emsal kira bedelinin dikkate alınması gerektiğini vurgulamaktadır.
Örneğin, bir Yargıtay kararı (Yargıtay 3. HD, E. 2024/1011, K. 2024/1122), ev sahibinin kira artışını TÜFE oranının çok üzerinde yapmasının ve bunu haklı bir gerekçeyle desteklememesinin, haksız kira artışı olarak kabul edildiğini belirtmiştir.
Kira Sözleşmesinin Feshi ve Yargıtay Kararları
Kira sözleşmesinin feshi, hem ev sahibi hem de kiracı tarafından belirli şartlar altında yapılabilir. TBK, fesih haklarını ve şartlarını düzenlemektedir. Yargıtay, fesih konusunda sıkça şu konulara dikkat çekmektedir:
- Ev Sahibinin Fesih Hakkı: Ev sahibi, haklı bir nedene dayanarak kira sözleşmesini feshedebilir. Bu nedenler arasında, kiracının kira ödeme yükümlülüğünü yerine getirmemesi, taşınmazı kötü kullanması veya sözleşmeye aykırı davranışlarda bulunması sayılabilir.
- Kiracının Fesih Hakkı: Kiracı da belirli şartlar altında kira sözleşmesini feshedebilir. Örneğin, taşınmazın kullanılabilir durumda olmaması veya ev sahibinin kiracının haklarını ihlal etmesi gibi.
- Fesih Bildirimi: Fesih bildiriminin yazılı olması ve kanunda belirtilen sürelerde yapılması gerekmektedir.
Yargıtay, özellikle kiracının tahliyesi davalarında, ev sahibinin fesih hakkının haklı bir nedene dayanması gerektiğini sıkça vurgulamaktadır. (Yargıtay 6. HD, E. 2023/9876, K. 2023/8765). Ayrıca, Yargıtay, ev sahibinin, kiracıyı tahliye etmek için haksız yere baskı yapmasının veya kiracının yaşamını zorlaştırmasının, hukuka aykırı olduğunu belirtmektedir.
2025 Güncel Uygulamalar ve Dikkat Edilmesi Gerekenler
2025 yılında kira hukuku alanında dikkat edilmesi gereken bazı güncel uygulamalar şunlardır:
- Deprem Bölgesindeki Kira Uygulamaları: Depremden etkilenen bölgelerde, kira sözleşmeleriyle ilgili özel düzenlemeler bulunmaktadır. Bu düzenlemeler,
