Kat maliki aidat ödemezse ne olur?
Gecikme tazminatı ne zaman başlar?
Gecikme tazminatı konusunda Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’nun 12.06.2002 tarih,
2002/18-474 Esas ve 2002/514 Karar sayılı ilamında hangi koşullarda gecikme tazminatı
istenebileceği açıklanmıştır. Buna göre;
“Kendisine işletme projesi tebliğ edilmeyen ya da bu husustaki kat malikleri kurulu
toplantısına katılmadığı gibi toplantıda alınan kararların kendisine tebliğ edilmeyen kat
maliki veya sorumlu sakinin ise, işletme projesi veya toplantıda alınan kararları aşağıda
belirtilen şekillerde öğrendiği tarihten itibaren ortak gider ve avansın ödenmesinden ve
dolayısıyla gecikme tazminatından sorumlu tutulması gerektiği kabul edilmelidir.”
2002/18-474 Esas ve 2002/514 Karar sayılı ilamında hangi koşullarda gecikme tazminatı
istenebileceği açıklanmıştır. Buna göre;
“Kendisine işletme projesi tebliğ edilmeyen ya da bu husustaki kat malikleri kurulu
toplantısına katılmadığı gibi toplantıda alınan kararların kendisine tebliğ edilmeyen kat
maliki veya sorumlu sakinin ise, işletme projesi veya toplantıda alınan kararları aşağıda
belirtilen şekillerde öğrendiği tarihten itibaren ortak gider ve avansın ödenmesinden ve
dolayısıyla gecikme tazminatından sorumlu tutulması gerektiği kabul edilmelidir.”
Bu konuda önce şu hususu belirtmekte yarar görülmüştür. Bağımsız bölümün
mülkiyetini, başlangıçta veya sonradan kazanan kişi, Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 28. maddesi
hükmü uyarınca tüm kat maliklerini ve onların külli ve cüz’i haleflerini bağlayan sözleşme
niteliğinde olan yönetim planında malik için öngörülen bütün sorumluluk ve yükümlülükleri
üstlenmiş olur. Bunların ayrıca tebliğine gerek yoktur. Böylece, yönetim planında bir ödeme
tarihi belirlenmiş ise artık herhangi bir tebligat veya duyuru yapılmamış olsa bile her kat
maliki gider ve avans borcunu sorup öğrenerek, bu miktarı yöneticiye veya yönetim planında
belirtilen yere ödemek zorundadır. Avans ve ortak gider alacağının yönetim planı (sözleşme)
hükmü uyarınca muacceliyet kesbettiği tarihte temerrüt de gerçekleşmiş olur.
hükmü uyarınca tüm kat maliklerini ve onların külli ve cüz’i haleflerini bağlayan sözleşme
niteliğinde olan yönetim planında malik için öngörülen bütün sorumluluk ve yükümlülükleri
üstlenmiş olur. Bunların ayrıca tebliğine gerek yoktur. Böylece, yönetim planında bir ödeme
tarihi belirlenmiş ise artık herhangi bir tebligat veya duyuru yapılmamış olsa bile her kat
maliki gider ve avans borcunu sorup öğrenerek, bu miktarı yöneticiye veya yönetim planında
belirtilen yere ödemek zorundadır. Avans ve ortak gider alacağının yönetim planı (sözleşme)
hükmü uyarınca muacceliyet kesbettiği tarihte temerrüt de gerçekleşmiş olur.
Bundan ayrı, ana taşınmazın, kat maliklerinin vereceği gider karşılığı avansla ısıtma,
temizlik, bakım, onarım, kapıcı ücreti gibi harcamalarını karşılayıp ayakta duracağı ve kat
maliklerinin herhangi bir kişi veya zümre adına kâr veya başka bir biçimde yararlanma amacı
güden ticari işletme değil, bir dayanışma ve komşuluk topluluğu niteliğinde olduğu gerçeği
karşısında formalite ve biçimde gerektiğinden fazla önem verilmeyerek ilgili kişinin bu
sorumluluğunu öğrenmiş olmasının yeterli olduğunun kabulü gerekir. Diğer bir deyimle,
ilgili sorumluya işletme projesi tebliğ edilmemiş, kendisi bu konudaki kat malikleri kuruluna
katılmamış olsa bile, her kat malikinin anataşınmazın yönetimi ve bakımı için bir aidat
ödenmesi gerektiğine dair teamülün idrakinde bulunduğu gerçeği de gözetilerek, bu gider ve
avans karşılığını aydan aya öderken, bunları ödememesi için haklı ve yasal neden olmadığı
halde bu ödemeden kaçınması, her şeyden önce her hukuki ilişkide varlığı vazgeçilmez bir
unsur olan iyi niyet kuralları ile bağdaşmayacağından, ilgilinin kendisine işletme projesi
tebliğ edilmiş veya bu konudaki kat malikleri kuruluna katılmış gibi avans ve giderin
ödenmesinin gerektiği tarihten itibaren gecikme tazminatından sorumlu tutulması gerekir.
temizlik, bakım, onarım, kapıcı ücreti gibi harcamalarını karşılayıp ayakta duracağı ve kat
maliklerinin herhangi bir kişi veya zümre adına kâr veya başka bir biçimde yararlanma amacı
güden ticari işletme değil, bir dayanışma ve komşuluk topluluğu niteliğinde olduğu gerçeği
karşısında formalite ve biçimde gerektiğinden fazla önem verilmeyerek ilgili kişinin bu
sorumluluğunu öğrenmiş olmasının yeterli olduğunun kabulü gerekir. Diğer bir deyimle,
ilgili sorumluya işletme projesi tebliğ edilmemiş, kendisi bu konudaki kat malikleri kuruluna
katılmamış olsa bile, her kat malikinin anataşınmazın yönetimi ve bakımı için bir aidat
ödenmesi gerektiğine dair teamülün idrakinde bulunduğu gerçeği de gözetilerek, bu gider ve
avans karşılığını aydan aya öderken, bunları ödememesi için haklı ve yasal neden olmadığı
halde bu ödemeden kaçınması, her şeyden önce her hukuki ilişkide varlığı vazgeçilmez bir
unsur olan iyi niyet kuralları ile bağdaşmayacağından, ilgilinin kendisine işletme projesi
tebliğ edilmiş veya bu konudaki kat malikleri kuruluna katılmış gibi avans ve giderin
ödenmesinin gerektiği tarihten itibaren gecikme tazminatından sorumlu tutulması gerekir.