-
Fihrist
- Geçerli Bir İşyeri Kira Sözleşmesi İçin Olmazsa Olmaz Maddeler (2025 Rehberi)
- Tarafların Bilgileri ve Sözleşmenin Konusu
- Kira Bedeli ve Ödeme Şartları
- Sözleşme Süresi ve Fesih Şartları
- Demirbaş ve Mümkünse Evrak Ekleri
- İşyerinin Durumu ve Bakım Onarım Yükümlülükleri
- Ortak Alanların Kullanımı ve Aidat
Geçerli Bir İşyeri Kira Sözleşmesi İçin Olmazsa Olmaz Maddeler (2025 Rehberi)
İşyeri kira sözleşmesi, hem kiraya veren hem de kiraya alan taraf için önemli hukuki bir belgedir. İyi düzenlenmiş bir sözleşme, potansiyel anlaşmazlıkları önler ve tarafların haklarını güvence altına alır. 2025 yılı itibarıyla, işyeri kiralamalarında dikkat edilmesi gereken birçok önemli madde bulunmaktadır. Bu rehberde, geçerli bir işyeri kira sözleşmesinde bulunması gereken temel maddeleri detaylı bir şekilde inceleyeceğiz. Özellikle güncel mevzuat değişiklikleri ve piyasa koşulları göz önünde bulundurulacaktır.
Tarafların Bilgileri ve Sözleşmenin Konusu
Her sözleşmenin temel unsuru, tarafların açık ve doğru bilgilerinin yer almasıdır. Kiraya veren ve kiraya alanın tam adı, adresi, T.C. kimlik numarası (gerçek kişiler için) veya vergi numarası ve ticaret unvanı (tüzel kişiler için) sözleşmede belirtilmelidir. Ayrıca, kiralanan işyerinin adresi, tapu bilgileri ve kullanım amacının da açıkça tanımlanması gerekmektedir. Örneğin: “Konu: İstanbul ili, Kadıköy ilçesi, Yeni Sahra Mahallesi, Minibüs Caddesi No:100, D:5’te bulunan, 200m² yüzölçümüne sahip, zemin kat ofis niteliğindeki taşınmazın kiralanmasıdır.” Kullanım amacı özellikle önemlidir; örneğin sözleşmede “ofis” olarak belirtilmiş bir yerin, izinsiz bir şekilde lokantaya dönüştürülmesi sözleşme ihlali teşkil edebilir.
Kira Bedeli ve Ödeme Şartları
Kira bedeli, sözleşmenin en kritik maddelerinden biridir. Bedel, Türk Lirası (TL) olarak belirtilmeli ve artış oranları net bir şekilde tanımlanmalıdır. 2025 yılı itibarıyla, Tüketici Fiyat Endeksi (TÜFE) bazlı artışlar hala yaygın olmakla birlikte, Üretici Fiyat Endeksi (ÜFE) veya belirli bir oranda sabit artış gibi farklı yöntemler de anlaşılabilir. Ancak, artış oranları yıllık olarak belirlenmeli ve hangi endeksin kullanılacağı açıkça belirtilmelidir. Örneğin: “Kira bedeli, aylık 15.000 TL’dir. Kira bedeline her yıl TÜFE ortalamasına göre artış uygulanacaktır. Artış oranı, bir önceki yılın Aralık ayında açıklanan TÜFE oranını aşmayacaktır.” Ödeme tarihi, şekli (banka havalesi, çek, nakit vb.) ve gecikme durumunda uygulanacak faiz oranı da detaylıca yazılmalıdır. Günümüzde banka havalesi genellikle daha güvenli bir yöntem olarak kabul edilir.
Sözleşme Süresi ve Fesih Şartları
İşyeri kira sözleşmelerinin süresi genellikle en az 1 yıldır. 2025’te de bu durum devam etmektedir. Sözleşme süresi, tarafların anlaşması halinde uzatılabilir. Fesih şartları ise hem kiraya veren hem de kiraya alan için ayrı ayrı belirtilmelidir. Kiraya alanın fesih hakkı, genellikle sözleşmede belirtilen belirli bir tazminat ödeme yükümlülüğü ile ilişkilendirilir. Kiraya verenin fesih hakkı ise, daha sıkı şartlara tabidir ve genellikle haklı sebepler (örneğin, kiracının kira ödemelerinde temerrüte düşmesi, taşınmazın ruhsatının iptal edilmesi) ile sınırlıdır. Örneğin: “Sözleşme süresi 5 yıldır. Kiraya alan, sözleşmeyi feshetmek isterse, kiraya vere yazılı bildirimde bulunmalı ve 3 aylık kira bedeline eş değer bir fesih tazminatı ödemelidir. Kiraya veren, kiracının kira ödemelerini 30 gün içinde yapmaması durumunda, yazılı ihtarname ile sözleşmeyi feshedebilir.”
Demirbaş ve Mümkünse Evrak Ekleri
Kiralanan işyerinde bulunan demirbaşlar (örneğin, klima, masa, sandalye, ofis mobilyaları) sözleşmeye ayrı bir madde olarak eklenmeli ve demirbaşların durumu (yeni, kullanılmış, arızalı vb.) detaylı bir şekilde belirtilmelidir. Demirbaşların mülkiyeti de açıkça belirtilmelidir: kiraya verene mi ait, yoksa kiraya alana mı devredilecek? Ayrıca, işyeri ile ilgili diğer önemli evraklar (örneğin, iskan ruhsatı, kat planı, yangın güvenliği raporu) sözleşmeye ek olarak sunulabilir ve bu eklerin içeriği sözleşmede belirtilebilir. Bu madde, ileride demirbaşların kullanımı veya hasar görmesi durumunda yaşanabilecek anlaşmazlıkları önlemeye yardımcı olur.
İşyerinin Durumu ve Bakım Onarım Yükümlülükleri
Kiralanan işyerinin mevcut durumu (örneğin, boyası, zemin kaplaması, tesisatının çalışır olup olmadığı) sözleşmede belirtilmeli ve mümkünse fotoğraflarla belgelenmelidir. Bakım ve onarım yükümlülükleri de taraflar arasında açıkça paylaşılmalıdır. Genellikle, binanın genel bakım ve onarımı kiraya verene aitken, kiralanan işyerinin içindeki küçük onarımlar kiraya alana aittir. Ancak bu durum, tarafların anlaşmasıyla farklı şekilde belirlenebilir. Örneğin: “İşyerinin boyası yeni yapılmıştır. Elektrik tesisatı, su tesisatı ve ısıtma sistemi çalışır durumdadır. Binanın genel bakım ve onarım giderleri kiraya verene, işyerinin içindeki küçük onarımlar ise kiraya alana aittir.”
Ortak Alanların Kullanımı ve Aidat
İşyerinin bulunduğu binada ortak alanlar (örneğin, giriş holü, merdivenler, asansörler) varsa, bu alanların kullanımı ile ilgili şartlar sözleşmeye eklenmelidir. Aidat ödeme yükümlülüğü de açıkça belirtilmelidir: aidatın miktarı, ödeme şekli ve zamanı hangi taraf tarafından ödenecektir? Bazı
