-
Fihrist
Geçerli Bir Kira Sözleşmesi İçin Olmazsa Olmaz Maddeler (2025 Rehberi)
Kira sözleşmesi, hem kiraya veren hem de kiracı için önemli hukuki bir belgedir. İyi hazırlanmış bir kira sözleşmesi, olası anlaşmazlıkları önler ve her iki tarafın haklarını korur. 2025 yılı itibarıyla, kira sözleşmelerinde bulunması gereken temel maddeler ve dikkat edilmesi gereken noktalar bu rehberde detaylı bir şekilde incelenecektir. Bu rehber, hem ev sahipleri hem de kiracılar için bir başvuru kaynağı olarak hizmet edecektir.
Kira Sözleşmesinin Temel Unsurları
Geçerli bir kira sözleşmesinin, Türk Borçlar Kanunu’nda belirtilen belirli unsurları içermesi gerekmektedir. Bu unsurlar, sözleşmenin hukuki geçerliliğini sağlamak için olmazsa olmazdır. Bunlar:
- Tarafların Bilgileri: Kiraya veren ve kiracının ad, soyadı, T.C. kimlik numarası (veya vergi numarası) ve iletişim bilgileri eksiksiz olarak belirtilmelidir.
- Kira Konusunun Tanımı: Kiralanan taşınmazın adresi, niteliği (konut, işyeri vb.), yüzölçümü ve tapu bilgileri açıkça yazılmalıdır.
- Kira Bedeli ve Ödeme Şekli: Kira bedeli, Türk Lirası cinsinden belirtilmeli ve ödeme şekli (nakit, banka havalesi vb.) ile ödeme tarihleri açıkça ifade edilmelidir.
- Süre: Kira sözleşmesinin başlangıç ve bitiş tarihleri belirtilmelidir. Belirsiz süreli sözleşmelerde, fesih şartları açıkça tanımlanmalıdır.
- Depozito: Depozito bedeli ve depozitonun hangi şartlarda iade edileceği belirtilmelidir. (Genellikle bir aylık kira bedelini geçmemelidir.)
Örnek: “Kiraya veren Ayşe Yılmaz, kiracı Mehmet Demir ile 01.01.2025 tarihinde başlayıp 31.12.2026 tarihinde sona erecek olan bu kira sözleşmesini imzalamıştır. Kiralanan taşınmaz, İstanbul ili, Kadıköy ilçesi, Caferağa Mahallesi, Rıhtım Caddesi No:10, Daire:5 adresinde bulunan 85 m² konuttur. Kira bedeli aylık 15.000 TL olup, her ayın 5’ine kadar kiraya verenin banka hesabına (Garanti Bankası, IBAN: TR12345678901234567890) havale edilecektir. Depozito bedeli 15.000 TL olup, sözleşme sonunda taşınmazın hasarsız olması halinde kiracıya iade edilecektir.”
Kira Artışları ve Şartları
Kira artışları, Türk Borçlar Kanunu ve ilgili mevzuat hükümlerine uygun olarak yapılmalıdır. 2025 yılı itibarıyla, kira artışları genellikle TÜFE (Tüketici Fiyat Endeksi) oranında yapılmaktadır. Ancak, sözleşmede farklı bir oran belirtilmişse, bu oran geçerli olacaktır. Kira artışının hangi dönemlerde yapılacağı (genellikle yıllık) ve artışın nasıl hesaplanacağı sözleşmede açıkça belirtilmelidir.
Önemli Not: 2024 yılı sonuna kadar geçerli olan %25 kira artış sınırı, 2025 yılı için kaldırılmıştır. Bu nedenle, kira artışları TÜFE oranına göre serbestçe belirlenebilecektir. Ancak, haksız yere yüksek kira artışı yapmak, hukuki sorunlara yol açabilir.
Örnek: “Kira bedeli, her yıl TÜFE oranında artırılacaktır. Artış oranı, bir önceki yılın Aralık ayında açıklanan TÜFE oranına göre belirlenecektir. Kira artışı, her yılın Ocak ayında uygulanacaktır.”
Taşınmazın Kullanım Şartları ve Sorumluluklar
Kira sözleşmesinde, taşınmazın nasıl kullanılacağı ve her iki tarafın sorumlulukları detaylı bir şekilde belirtilmelidir. Bu maddeler, olası anlaşmazlıkları önlemek için önemlidir.
- Kiracının Sorumlulukları: Taşınmazı özenle kullanmak, hasar vermemek, komşuları rahatsız etmemek, ortak alanları temiz tutmak gibi sorumluluklar belirtilmelidir.
- Kiraya Verenin Sorumlulukları: Taşınmazı kullanıma uygun hale getirmek, gerekli onarımları yapmak, kiracının huzurunu sağlamak gibi sorumluluklar belirtilmelidir.
- Evcil Hayvan: Evcil hayvan beslenmesine izin verilip verilmediği ve izin verilmesi halinde hangi şartların geçerli olduğu belirtilmelidir.
- Sigara İçme: Taşınmazda sigara içilip içilmediği belirtilmelidir.
- Değişiklikler ve Tadilatlar: Kiracının taşınmazda değişiklik veya tadilat yapabilme şartları belirtilmelidir. (Genellikle kiraya verenin izni gereklidir.)
Örnek: “Kiracı, taşınmazı konut olarak kullanacak ve komşuları rahatsız etmeyecek şekilde davranacaktır. Kiracı, taşınmazda herhangi bir tadilat yapmak istediği takdirde, kiraya verenin yazılı iznini alacaktır. Kiraya veren, taşınmazın genel bakım ve onarımından sorumludur.”
Sözleşmenin Feshi ve İhbar Şartları
Kira sözleşmesinin hangi şartlarda feshedilebileceği ve fesih için gerekli ihbar süreleri sözleşmede açıkça belirtilmelidir. Türk Borçlar Kanunu, hem kiraya veren hem de kiracı için fesih hakları öngörmektedir. Ancak, bu hakların kullanılması için belirli şartların sağlanması gerekmektedir.
- Kiracının Fesih Hakkı: Kir
