-
Fihrist
- İşyeri Kira Sözleşmesinde Yapılan Hatalar ve 2025’te Kaçınılması Gerekenler
- Sözleşme İçeriğinin Yetersizliği ve Belirsizliği
- Depozito (Teminat) Miktarı ve İadesi Konusundaki Hatalar
- Kira Artış Hükümlerindeki Eksiklikler ve Hatalar
- İşyerinin Fiziksel Durumu ve Tadilat Hakları
- Sözleşmeyi Feshetme Şartları ve Süreleri
İşyeri Kira Sözleşmesinde Yapılan Hatalar ve 2025’te Kaçınılması Gerekenler
İşyeri kira sözleşmesi, hem kiracı hem de ev sahibi için önemli yasal bir belgedir. Bu sözleşme, tarafların hak ve yükümlülüklerini belirler ve olası anlaşmazlıkların önüne geçmeyi amaçlar. Ancak, hazırlık aşamasında yapılan hatalar, ileride ciddi sorunlara yol açabilir. Özellikle, 2025’te yürürlüğe girecek potansiyel değişiklikler göz önünde bulundurularak dikkatli bir hazırlık süreci izlenmelidir. Bu makalede, işyeri kira sözleşmelerinde en sık yapılan hatalar ve 2025’te kaçınılması gereken hususlar detaylı bir şekilde incelenecektir.
Sözleşme İçeriğinin Yetersizliği ve Belirsizliği
En sık karşılaşılan hatalardan biri, sözleşme içeriğinin yeterince detaylı olmaması ve belirsizlikler içermesidir. Örneğin, “işyeri olarak kullanılacaktır” gibi genel bir ifade yerine, işyerinin hangi faaliyetler için kullanılabileceği açıkça belirtilmelidir. Aksi takdirde, kiracının sözleşmeye aykırı bir faaliyet yürütmesi durumunda ev sahibinin elindeki yasal dayanak zayıflayabilir. Benzer şekilde, ortak giderlerin nasıl paylaşılacağı, demirbaşların durumu, tadilat hakları gibi konular da net bir şekilde tanımlanmalıdır.
Örnek: Bir tekstil atölyesi için kiralanan işyerinde, sözleşmede sadece “ticari amaçlı kullanım” ibaresi yer alıyorsa, kiracının ileride bu işyerinde gürültüye sebep olan makineler kullanması veya çevreye zarar veren kimyasallar bulundurması durumunda ev sahibi itirazda bulunmakta zorlanabilir. Sözleşmede, “işyeri sadece tekstil atölyesi faaliyetleri için kullanılabilir, bu faaliyetler sırasında çevre ve komşulara rahatsızlık vermeyecek şekilde gerekli önlemler alınacaktır” gibi bir madde eklenmesi bu tür sorunları prevansiyon altına alacaktır.
Depozito (Teminat) Miktarı ve İadesi Konusundaki Hatalar
Türk Borçlar Kanunu (TBK) gereğince, konut kiralarındaki depozito miktarı üç aylık kira bedelini geçemezken, işyeri kiralarında bu konuda bir sınırlama bulunmamaktadır. Ancak, aşırı yüksek bir depozito miktarı, kiracının haklarını gasp edebilir. Depozito miktarı, işyerinin durumuna ve olası zararlara göre makul bir seviyede tutulmalıdır. Ayrıca, depozitonun iadesi şartları da sözleşmede açıkça belirtilmelidir. Depozitonun hasar karşılığı olarak kullanılabilmesi için hasarın detaylı bir şekilde raporlanması ve kiracıya bildirilmesi gerekmektedir.
Örnek: Yüksek kira bedeline sahip bir işyeri için, ev sahibinin 1 yıllık kira bedelini depozito olarak talep etmesi hukuka aykırı olabilir. Bu durumda, kiracı depozitonun orantısız olduğunu iddia edebilir. Ayrıca, sözleşmede “depozito, sözleşmenin bitiminde herhangi bir nedenle iade edilmez” gibi bir madde bulunması da geçersizdir.
Kira Artış Hükümlerindeki Eksiklikler ve Hatalar
İşyeri kira sözleşmelerinde, kira artış hükümleri büyük önem taşır. TBK, kira artışının her zaman belirli oranda olması gerektiğini belirtir. 2024 yılı için kira artış oranları Tüketici Fiyat Endeksi (TÜFE) ile sınırlanmıştır ve bu oranlar yıllık olarak belirlenir. 2025’te de bu durumun devam etmesi beklenmektedir, ancak hükümetin olası müdahaleleri göz önünde bulundurulmalıdır. Sözleşmede, kira artışının hangi endeksle (TÜFE, ÜFE gibi) ve hangi sıklıkta yapılacağı açıkça belirtilmelidir. “Kiraya her yıl ev sahibinin takdirine göre artış yapılır” gibi bir hüküm geçersizdir.
Örnek: Sözleşmede “kira, yıllık olarak ev sahibinin belirleyeceği oranda artırılır” şeklinde bir madde olması, kiracının mağduriyetine yol açabilir. Bu durumda, kiracı artışa itiraz edebilir ve mahkemeye başvurabilir. Doğru bir ifade, “kira, yıllık olarak TÜFE bazında artırılır ve artış oranı bir önceki yılın Aralık ayında açıklanan TÜFE ortalamasıdır” şeklinde olmalıdır.
İşyerinin Fiziksel Durumu ve Tadilat Hakları
Sözleşme imzalanmadan önce, işyerinin fiziksel durumu mutlaka detaylı bir şekilde fotoğraflarla veya video kaydıyla belgelenmelidir. Bu, ileride yaşanabilecek hasar veya ayıplar konusunda tarafların haklarını korur. Kiracının, işyerini kullanıma uygun hale getirmek için yapacağı tadilatlar ve bu tadilatların maliyeti de sözleşmede belirtilmelidir. Kiracının, tadilat için ev sahibinden yazılı izin alması ve tadilatın sözleşme şartlarına uygun olması gerekmektedir.
Örnek: Kiralanan işyerinde önceden var olan bir su sızıntısı tespit edilirse, bu durum sözleşmede “işyerinde şu an itibarıyla su sızıntısı bulunmaktadır” şeklinde belirtilmelidir. Aksi takdirde, kiracı bu sızıntıdan sorumlu tutulabilir. Ayrıca, kiracının tadilat yapmadan önce ev sahibinden yazılı izin alması, “Kiracı, işyerinde tadilat yapmak istediği takdirde ev sahibinden yazılı izin alacaktır. Yapılacak tadilatlar ev sahibinin onayıyla belirlenecek ve sözleşmeye aykırı olmamalıdır.” şeklinde bir madde ile güvence altına alınmalıdır.
Sözleşmeyi Feshetme Şartları ve Süreleri
Sözleşmeyi feshetme şartları ve süreleri, hem kiracı hem de ev sahibi için önemli bir konudur. Sözleş
