-
Fihrist
İşyeri Kira Sözleşmesi İmzalamadan Önce Nelere Dikkat Etmelisiniz? 2025 Kontrol Listesi
İşyeri kiralamak, bir işletmenin başarısı için kritik bir adımdır. Yanlış bir kira sözleşmesi, gelecekte ciddi mali ve hukuki sorunlara yol açabilir. Bu nedenle, işyeri kira sözleşmesi imzalamadan önce dikkat edilmesi gereken birçok önemli nokta bulunmaktadır. 2025 yılı itibarıyla güncel yasal düzenlemeler ve piyasa koşulları göz önünde bulundurularak hazırlanmış bu kontrol listesi, işletmenizin haklarını korumanıza ve olası riskleri minimize etmenize yardımcı olacaktır.
1. Sözleşme Öncesi Araştırma ve Due Diligence
Sözleşme aşamasına geçmeden önce kapsamlı bir araştırma yapmak elzemdir. Bu araştırma, sadece işyerinin fiziksel durumunu değil, aynı zamanda bulunduğu bölgenin imar durumunu, potansiyel gelişim projelerini ve çevresel faktörleri de içermelidir. Örneğin, belediyenin gelecekteki yol genişletme planları işyerinizin girişini zorlaştırabilir veya imar değişikliği işyerinizin kullanım amacını değiştirebilir. Ayrıca, tapu kaydında herhangi bir şerh, ipotek veya haciz olup olmadığını kontrol etmek de önemlidir. Bu bilgiler, tapu sicil müdürlüğünden veya online tapu sorgulama sistemlerinden edinilebilir. 2024 sonu itibarıyla Türkiye’de tapu kayıtlarının dijitalleşmesi bu süreci kolaylaştırmıştır.
Due Diligence Kontrol Listesi:
- Tapu kaydı incelemesi (şerh, ipotek, haciz)
- İmar durumu sorgulaması (belediyeden)
- Çevresel etki değerlendirmesi (varsa)
- Bölgedeki gelişim projeleri (belediye ve yatırım planları)
- İşyerinin geçmiş kullanım amacı ve olası kısıtlamalar
2. Kira Bedeli ve Artış Oranları
Kira bedeli, işyeri kira sözleşmesinin en önemli unsurlarından biridir. Kira bedelinin belirlenmesinde, işyerinin konumu, büyüklüğü, durumu, bulunduğu bölgedeki benzer işyerlerinin kira bedelleri ve piyasa koşulları gibi faktörler dikkate alınmalıdır. 2025 yılı için TÜFE (Tüketici Fiyat Endeksi) artış oranlarının yüksek seyretmesi beklenmektedir. Bu nedenle, kira artış oranlarının sözleşmede net bir şekilde belirtilmesi ve yasal sınırların aşılmaması önemlidir. Borçlar Kanunu’na göre, kira artış oranı bir önceki kira dönemine göre TÜFE’yi geçemez. Ancak, sözleşmede daha düşük bir oran belirlenebilir. Örneğin, sözleşmede yıllık TÜFE + %2 artış oranı belirtilebilir.
Kira Bedeli ve Artış Kontrol Listesi:
- Kira bedelinin piyasa koşullarına uygunluğu
- Kira artış oranının yasal sınırlara uygunluğu (TÜFE)
- Kira artışının hangi sıklıkta yapılacağı (genellikle yıllık)
- Kira ödeme şekli ve tarihi
- Depozito miktarı ve iade koşulları
3. İşyerinin Kullanım Amacı ve Kısıtlamalar
İşyeri kira sözleşmesinde, işyerinin hangi amaçla kullanılacağı açıkça belirtilmelidir. Örneğin, bir restoran için kira sözleşmesinde “restoran işletmeciliği” ifadesi yer almalıdır. İşyerinin kullanım amacı, imar durumuna uygun olmalı ve gelecekteki olası değişiklikler için esneklik sağlamalıdır. Bazı kira sözleşmelerinde, işyerinin kullanım amacına ilişkin kısıtlamalar bulunabilir. Örneğin, gürültüye sebep olan faaliyetlerin yasaklanması veya belirli saatlerde çalışmanın kısıtlanması gibi. Bu kısıtlamaların işletmenizin faaliyetlerini olumsuz etkileyip etkilemediğini dikkatlice değerlendirmeniz gerekir.
Kullanım Amacı ve Kısıtlamalar Kontrol Listesi:
- İşyerinin kullanım amacının açık ve net bir şekilde belirtilmesi
- İmar durumuna uygunluk
- Kısıtlamaların işletmenizin faaliyetlerini etkileyip etkilemediği
- Gelecekteki olası değişiklikler için esneklik
4. İşyerinin Durumu ve Onarım Sorumluluğu
İşyerinin mevcut durumu, kira sözleşmesinde detaylı bir şekilde belirtilmelidir. İşyerinde bulunan herhangi bir hasar, eksiklik veya kusur, sözleşmeye eklenmeli ve onarım sorumluluğu taraflar arasında açıkça paylaşılmalıdır. Genellikle, yapısal onarımlar (çatı, duvarlar, temel vb.) ev sahibinin sorumluluğundadır, ancak küçük onarımlar (musluk tamiri, priz değişimi vb.) kiracının sorumluluğundadır. Sözleşmede, onarım masraflarının kim tarafından karşılanacağı ve onarım sürecinin nasıl yönetileceği de belirtilmelidir. 2025 yılı itibarıyla, enerji verimliliği yüksek işyerlerine olan talep artmaktadır. Bu nedenle, işyerinin enerji performansını ve yalıtım durumunu da kontrol etmek önemlidir.
Onarım Sorumluluğu Kontrol Listesi:
- İşyerinin mevcut durumunun detaylı bir şekilde belirtilmesi
- Yapısal ve küçük onarımların sorumluluklarının paylaşımı
- Onarım masraflarının kim tarafından karşılanacağı
- Onarım sürecinin nasıl yönetileceği
- Enerji verimliliği ve yalıtım durumu
5. Sözleşmenin Feshi ve Cezai Şartlar
İşyeri kira sözleşmesinin feshi, hem ev sahibi hem de kiracı için önemli bir konudur. Sözleşmede, hangi durumlarda sözleşmenin feshedilebileceği, fesih bildirim süresi ve fesih halinde uygulanacak cez
