-
Fihrist
İşyeri Kira Sözleşmesi: 2025 Güncellemeleri, Örnekler ve Dikkat Edilmesi Gerekenler
İşyeri kira sözleşmesi, bir işletmenin faaliyet gösterebilmesi için ticari bir alana kira hakkı elde etmesini sağlayan önemli bir hukuki belgedir. Hem kiraya veren (mülk sahibi) hem de kiraya alan (işletme sahibi) açısından hak ve yükümlülükleri detaylı bir şekilde tanımlar. 2025 yılı güncellemeleri, özellikle kira artış oranları ve yasal düzenlemelerdeki değişiklikler nedeniyle büyük önem taşımaktadır. Bu makalede, işyeri kira sözleşmelerinin temel unsurlarını, güncel yasal durumunu, örnek maddelerini ve dikkat edilmesi gereken noktaları ayrıntılı olarak inceleyeceğiz.
İşyeri Kira Sözleşmesinin Temel Unsurları
Geçerli ve bağlayıcı bir işyeri kira sözleşmesi, belirli temel unsurları içermelidir. Bunlar:
- Tarafların Bilgileri: Kiraya veren ve kiraya alanın adı, soyadı/ünvanı, T.C. kimlik numarası/vergi numarası, adresi gibi eksiksiz bilgileri.
- Kiralanan Taşınmazın Tanımı: İşyerinin tam adresi, niteliği (dükkan, ofis, depo, vb.), yüzölçümü, bulunduğu kat ve diğer belirleyici özellikleri. İlgili tapu bilgileri de sözleşmeye eklenmelidir.
- Kira Bedeli ve Ödeme Koşulları: Belirlenen kira bedeli, ödeme dönemi (aylık, üç aylık, vb.), ödeme şekli (banka havalesi, elden, vb.) ve gecikme halinde uygulanacak faiz oranları.
- Depozito Bedeli: Kiraya alanın, kiraya verene verdiği, olası hasar veya kira ödememe durumunda güvence olarak kullanılan depozito miktarı ve iade koşulları. Genellikle 1-3 aylık kira bedeli olarak belirlenir.
- Kira Süresi: Sözleşmenin başlangıç ve bitiş tarihleri. İşyeri kira sözleşmeleri genellikle en az bir yıl sürelidir.
- Kira Artış Şekli ve Oranı: Kira artışının hangi sıklıkta (yıllık, vb.) yapılacağı ve artış oranının nasıl belirleneceği (TÜFE, ÜFE, kararlaştırılan sabit oran, vb.).
- Tahliye Şartları: Kiraya verenin işyerini ne zaman ve hangi şartlarda tahliye edebileceği, kiraya alanın sözleşmeyi ihlal etmesi durumunda uygulanacak prosedürler.
- Diğer Hükümler: İşletmenin faaliyet alanına özel şartlar (örneğin, tabelanın asılması, tadilat yapılması, ortak giderlerin paylaşımı), sigorta sorumlulukları, bakım onarım yükümlülükleri gibi ek maddeler.
2025 Yılı Kira Artış Oranları ve Yasal Durum
2025 yılı için işyeri kira artış oranları, TÜFE (Tüketici Fiyat Endeksi) ve ÜFE (Üretici Fiyat Endeksi) gibi ekonomik göstergelerdeki değişikliklere bağlı olarak şekillenecektir. 2023 ve 2024 yıllarında yaşanan yüksek enflasyon, kira artışlarına önemli ölçüde yansımış olup, 2025 yılında da bu durumun devam edip etmeyeceği yakından takip edilmelidir.
Türkiye Cumhuriyeti Borçlar Kanunu’nun 350. maddesine göre, kira bedeli, tarafların anlaşmasıyla belirlenen şekilde artırılabilir. Ancak, anlaşma yoksa, bir önceki kira yılındaki Yİ-ÜFE (Yurt İçi Üretici Fiyat Endeksi) ortalamasına göre artış yapılmalıdır. Hükümetin enflasyonla mücadele kapsamında alabileceği olası kararlar da kira artışlarını etkileyebilir. Bu nedenle, sözleşmeyi hazırlarken güncel yasal mevzuatı ve ekonomik verileri dikkate almak önemlidir.
Örnek Bir Kira Artışı Maddesi:
"Kira bedeli, her yıl TÜFE (Türkiye İstatistik Kurumu tarafından belirlenen) bir önceki yıla göre değişen ortalama artış oranı dikkate alınarak güncellenecektir. Kira artış oranı, sözleşme dönemi başlamadan en az bir ay önce taraflarca yazılı olarak bildirilecektir."
Önemli Sözleşme Maddeleri ve Dikkat Edilmesi Gerekenler
İşyeri kira sözleşmesinde yer alması gereken ve özellikle dikkat edilmesi gereken bazı maddeler şunlardır:
- İşletme Türüne Uygunluk: Kiralanan işyerinin, kiraya alanın yapmak istediği işletme faaliyetine uygun olduğundan emin olunmalıdır. Örneğin, gıda üretimi yapılacak bir işyerinin gerekli hijyen koşullarını sağlayıp sağlamadığı kontrol edilmelidir.
- Ortak Giderler: Aidat, güvenlik, temizlik, ısıtma, soğutma gibi ortak giderlerin nasıl paylaşılacağı açıkça belirtilmelidir. Giderlere dair belgelerin kiraya alana sunulması da talep edilebilir.
- Tadilat ve Onarım: Kiraya alanın işyerinde yapabileceği tadilatların kapsamı ve kiraya verenin onarım yükümlülükleri net bir şekilde tanımlanmalıdır. Tadilat izni alınması gerekip gerekmediği de belirtilmelidir.
- Sigorta: İşyerinin yangın, hırsızlık gibi risklere karşı sigortalanması gerektiği ve sigorta primlerinin kim tarafından ödeneceği belirtilmelidir.
- Sözleşmenin Feshi: Tarafların hangi durumlarda sözleşmeyi feshedebileceği, fesih bildirim süreleri ve fesih halinde uygulanacak şartlar açıkça düzenlenmelidir.
- Devir ve Alt Kiralama: İşyerinin başkasına devredilmesi veya alt kiraya verilmesi durumunda izlenecek prosedürler ve kiraya verenin izni gerekip gerekmediği belirtilmelidir
