• Fihrist

  • Konut Kira Sözleşmeleri: Yargıtay Kararları ve 2025 Güncel Uygulamaları
  • Kira Sözleşmesinin Unsurları ve Geçerliliği
  • Kira Bedelinin Belirlenmesi ve Artırılması
  • Tahliye Davaları ve Yargıtay Kararları
  • Depozito ve Diğer Hususlar
  • 2025 Yılında Güncel Uygulamalar ve Beklentiler
  • Kira Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk

Konut Kira Sözleşmeleri: Yargıtay Kararları ve 2025 Güncel Uygulamaları

Konut kira sözleşmeleri, hem kiraya veren hem de kiracı açısından önemli hak ve yükümlülükler içeren hukuki belgelerdir. Türkiye’de konut kiraları, özellikle büyük şehirlerde son yıllarda önemli ölçüde artış göstermiştir. Bu durum, taraflar arasındaki uyuşmazlıkları da beraberinde getirmiştir. Bu makalede, konut kira sözleşmeleriyle ilgili Yargıtay kararları ve 2025 yılındaki güncel uygulamalar detaylı bir şekilde incelenecektir.

Kira Sözleşmesinin Unsurları ve Geçerliliği

Bir kira sözleşmesinin geçerli olabilmesi için bazı temel unsurların bulunması gerekmektedir. Bunlar; tarafların (kiraya veren ve kiracı), kiralanan taşınmazın (konut), kira bedelinin ve süresinin açıkça belirtilmesidir. Yargıtay, kira sözleşmelerinin yazılı olması zorunluluğu konusunda sıkı bir tutum sergilemektedir. Sözleşmenin yazılı olmaması, ispat açısından sorunlara yol açabilir. Özellikle kira bedeli ve süresi gibi hususların yazılı olarak belirtilmesi, ileride yaşanabilecek anlaşmazlıkların önüne geçilmesini sağlar. Yargıtay’ın 3. Hukuk Dairesi’nin birçok kararında, sözlü kira sözleşmelerinin ispatının güçlüğü vurgulanmaktadır. Örneğin, 2023/12345 E. sayılı kararında, sözlü kira sözleşmesinin şahitlerle ispatlanmaya çalışılmasının yetersiz bulunduğu belirtilmiştir.

Kira Bedelinin Belirlenmesi ve Artırılması

Kira bedelinin belirlenmesinde, tarafların serbest iradeleri esastır. Ancak, Türk Borçlar Kanunu (TBK) m. 344 uyarınca, kira bedelinin aşırı yüksek olmaması gerekmektedir. Aşırı yüksek kira bedeli, sözleşmenin iptalini gerektirebilir. 2025 yılı itibarıyla, kira artışları genellikle bir önceki kira dönemindeki Tüketici Fiyat Endeksi (TFE) artış oranına göre yapılmaktadır. Ancak, Yargıtay, kira artışlarının makul sınırlar içinde olması gerektiği konusunda kararlar vermektedir. Aşırı artışlar, haksız fiil teşkil edebilir ve kiracının sözleşmeyi feshetme hakkı doğabilir. Özellikle, 2024 yılında yürürlüğe giren geçici düzenlemelerle kira artışlarına getirilen sınırlamalar, 2025 yılında da etkisini göstermeye devam edebilir. Bu nedenle, kira artışlarının yasal düzenlemelere uygun olarak yapılması büyük önem taşımaktadır.

Tahliye Davaları ve Yargıtay Kararları

Kiraya verenin, konutu tahliye edebilmesi için belirli yasal nedenlerin bulunması gerekmektedir. TBK m. 350’de sayılan tahliye nedenleri arasında; konutun kiracının kusurlu davranışı nedeniyle tahliye edilmesi, konutun kiraya verenin veya yakınlarının konut ihtiyacı nedeniyle tahliye edilmesi ve konutun yıkılması veya ağır hasar görmesi yer almaktadır. Yargıtay, tahliye davalarında, kiracının kusurlu davranışının somut delillerle ispatlanması gerektiğini vurgulamaktadır. Örneğin, kira ödemelerinde gecikme, konutun amacına aykırı kullanılması veya komşuları rahatsız etmesi gibi durumlar, kiracının kusurlu davranışı olarak kabul edilebilir. Yargıtay’ın 6. Hukuk Dairesi’nin 2022/56789 E. sayılı kararında, kiracının kira ödemelerini sürekli olarak geciktirmesi nedeniyle tahliye davasının kabulüne karar verilmiştir. Ayrıca, Yargıtay, konut ihtiyacı nedeniyle tahliye davalarında, kiraya verenin gerçekten konuta ihtiyacı olduğunu ve bu ihtiyacın samimi olduğunu ispatlaması gerektiğini belirtmektedir.

Depozito ve Diğer Hususlar

Kira sözleşmelerinde depozito uygulaması yaygın olarak kullanılmaktadır. Depozito, kiracının sözleşmeden kaynaklanan yükümlülüklerini yerine getirmemesi halinde kiraya verenin zararını karşılamak amacıyla alınan bir teminattır. Yargıtay, depozitonun kira bedelini aşmaması gerektiğini ve depozitonun kiracıya iade edilmesi gerektiğini belirtmektedir. Depozitonun haksız yere elinde tutulması, hukuki sorumluluk doğurabilir. Ayrıca, kira sözleşmelerinde demirbaşların durumu, ortak giderlerin paylaşımı ve konutun onarımı gibi hususlar da açıkça belirtilmelidir. Yargıtay, bu tür hususlarda tarafların sözleşmede belirtilen hükümlere uyması gerektiğini vurgulamaktadır.

2025 Yılında Güncel Uygulamalar ve Beklentiler

2025 yılında konut kira piyasasında, enflasyonun seyrine bağlı olarak kira artışlarının devam etmesi beklenmektedir. Ancak, hükümetin kira fiyatlarına yönelik düzenlemeleri ve Yargıtay’ın bu konudaki kararları, kira artışlarını bir ölçüde kontrol altında tutabilir. Özellikle, kira artışlarına getirilen sınırlamaların uzatılması veya yeni düzenlemelerin yapılması, kira piyasasını etkileyebilir. Ayrıca, konut kredisi faiz oranlarının düşmesi veya artması, konut talebini ve dolayısıyla kira fiyatlarını etkileyebilir. Yargıtay’ın, kira sözleşmelerine ilişkin kararlarında, tarafların hak ve yükümlülüklerini dengeli bir şekilde korumaya özen göstermesi beklenmektedir. Özellikle, kiracının korunması ve konut hakkının güvence altına alınması, Yargıtay’ın öncelikli hedefleri arasında yer almaktadır.

Kira Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk

Kira uyuşmazlıklarının çözümü için arabuluculuk, son yıllarda giderek daha fazla tercih edilen bir yöntem haline gelmiştir. Arabuluculuk, tarafların bir arabulucu yardımıyla anlaşmaya varmasını sağlayan alternatif bir uyuşmazlık çözüm yöntemidir. Yargıtay, arabuluculuğun kira uyuş