-
Fihrist
İşyeri Kira Sözleşmesi Feshi: 2025’te Yasal Yollar ve Süreler
İşyeri kira sözleşmesi, hem kiracı hem de kiraya veren için önemli hukuki bir bağlam oluşturur. Bu sözleşmenin feshi, taraflardan birinin sözleşmeyi sona erdirmek istemesi durumunda belirli yasal prosedürlere uyulmasını gerektirir. 2025 yılı itibarıyla işyeri kira sözleşmesi feshi konusunda güncel yasal düzenlemeler ve dikkat edilmesi gereken süreler bu makalede detaylı bir şekilde incelenecektir. Hem kiracı hem de kiraya verenin hakları ve yükümlülükleri, olası anlaşmazlıkların önlenmesi açısından bilinmesi gereken önemli hususlardır.
İşyeri Kira Sözleşmesi Feshi İçin Temel Yasal Dayanak
İşyeri kira sözleşmelerinin feshi, öncelikle 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu (TBK) ve 6361 sayılı Fikri ve Sanat Eserleri Kanunu (FSEK) hükümleriyle düzenlenmektedir. Özellikle TBK’nın 350 ila 356. maddeleri, kira sözleşmesinin sona ermesi, feshi ve tahliye konularında temel kuralları belirlemektedir. Ayrıca, işyerinin niteliği ve bulunduğu yerdeki özel mevzuat da fesih sürecini etkileyebilir. Örneğin, belirli bir bölgede imar planı değişikliği nedeniyle işyerinin kullanım amacı ortadan kalkarsa, bu durum da fesih için bir gerekçe oluşturabilir.
Kiracının İşyeri Kira Sözleşmesini Feshetme Hakları ve Şartları
Kiracı, belirli şartlar altında işyeri kira sözleşmesini feshedebilir. Bu fesih hakları genellikle sözleşme şartlarına veya kanuni düzenlemelere dayanır:
- Sözleşmedeki Fesih Şartları: Kira sözleşmesinde yer alan özel fesih hükümleri öncelikle dikkate alınmalıdır. Bu hükümler, kiracıya daha geniş veya dar fesih hakları tanıyabilir.
- TBK’daki Fesih Hakları: Türk Borçlar Kanunu’na göre, kiracı, sözleşmeyi haklı bir sebep göstermeksizin sona erdirme hakkına sahip değildir. Ancak, aşağıdaki durumlarda fesih talebinde bulunabilir:
- Kiraya Verenin Ayıpları: İşyerinde kiraya verenin sorumluluğunda olan ve giderilmesi mümkün olmayan ciddi ayıplar varsa (örneğin, sürekli su baskını, yapısal hasarlar), kiracı sözleşmeyi feshedebilir.
- Kullanım Hakkının Elden Çıkması: İşyerinin kullanım hakkı, kiraya verenin kusurlu davranışı sonucu önemli ölçüde kısıtlanırsa.
- Sözleşmenin Devredilmesi/Kiralanması: Kiracı, kiraya verenin yazılı onayıyla sözleşmeyi başkasına devredebilir veya kiraya verebilir. Onay alınmadan yapılan devir veya kiralamada kiraya veren fesih hakkını kullanabilir.
- İhtiyaçtan Doğan Fesih: Kiracı, işini büyütmek veya farklı bir alana geçmek gibi haklı nedenlerle işyerini kullanmaya devam edemez hale gelirse, kiraya verene bildirimde bulunarak sözleşmeyi feshedebilir. Bu durumda, genellikle belirli bir tazminat ödenmesi gerekebilir.
Örnek: Bir perakende mağazası sahibi, işlerini genişletmek amacıyla daha büyük bir işyerine taşınmak istiyor. Kira sözleşmesinde taşınma nedeniyle fesih hakkı belirtilmemişse, kiracı kiraya verene yazılı olarak başvurarak, işlerini büyütme ihtiyacını ve bu nedenle işyerini boşaltması gerektiğini bildirebilir. Kiraya veren bu talebi kabul etmeyebilir ve bu durumda kiracı sözleşmeyi mahkeme yoluyla feshetmek zorunda kalabilir. Bu fesih genellikle bir tazminata tabi olacaktır.
Kiraya Verenin İşyeri Kira Sözleşmesini Feshetme Hakları ve Şartları
Kiraya veren de belirli durumlarda işyeri kira sözleşmesini feshedebilir. Ancak, kiraya verenin fesih hakkı, kiracının hakları kadar sınırlıdır:
- Sözleşmedeki Fesih Şartları: Kira sözleşmesinde yer alan özel fesih hükümleri her zaman önceliklidir.
- TBK’daki Fesih Hakları:
- Kiracının Borçlarını İhlali: Kiracının kira bedelini ödememesi veya sözleşmede yer alan diğer yükümlülükleri yerine getirmemesi (örneğin, işyerini kötü kullanması) durumunda, kiraya veren sözleşmeyi feshedebilir. Bu durumda genellikle bir bildirim süresi verilir.
- İhtiyaç Sebebiyle Fesih: Kiraya veren, kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için işyerine ihtiyaç duyması halinde sözleşmeyi feshedebilir. Bu durumda, kiracıya uygun bir tazminat ödenmesi gereklidir.
- Sözleşmenin Sona Ermesi: Belirli süreli bir kira sözleşmesi sona erdiğinde, otomatik olarak feshedilir. Kiraya veren, sözleşmenin yenilenmemesini talep edebilir.
Örnek: Bir bina sahibi, oğlu evleniyor ve oturacak bir daireye ihtiyaç duyuyor. Bina sahibi, kiracı olduğu bir işyerini oğlu için kullanmak istiyor ve bu durumu haklı bir gerekçe olarak göstererek kira sözleşmesini feshedebilir. Bu durumda, kiracıya genellikle makul bir tazminat ödenmesi gerekir.
Fesih Süreleri ve Bildirim Şartları
İşyeri kira sözleşmesinin feshi, genellikle yazılı bir bildirimle gerçekleşir. Bildirim süresi, sözleşme şartlarına veya kanuni düzenlemelere göre değişir:
- Belirsiz Süreli Sözleşmelerde: TBK’ya göre, bel
