• Fihrist

  • Kiracı Tahliye Davası: Yargıtay Kararları Işığında 2025 Güncel İçtihatları
  • Kiracı Tahliyesinin Şekli ve Esası: TBK’nın 350. Maddesi ve Sonraki Gelişmeler
  • Tahliye Sebeplerindeki Güncel Yargıtay Yaklaşımı
  • İcra Sürecinde Dikkat Edilmesi Gerekenler ve Yargıtay Uyarıları
  • Kiracının Hakları ve Yargıtay’ın Koruma Amacı

Kiracı Tahliye Davası: Yargıtay Kararları Işığında 2025 Güncel İçtihatları

Kiracının tahliyesine ilişkin davalar, Türk Borçlar Kanunu (TBK) ve ilgili mevzuat kapsamında sıkça karşılaşılan ve uygulamada çeşitli tartışmalara yol açan konulardan biridir. Yargıtay’ın bu konudaki içtihatları, hukuki öngörülebilirlik açısından büyük önem taşımaktadır. Bu makalede, Yargıtay’ın 2024 ve 2025 yıllarında belirginleşen güncel içtihatları ışığında kiracı tahliye davalarının önemli yönleri detaylıca incelenecektir. Özellikle, tahliye sebepleri, tahliye kararlarının kapsamı, icra süreci ve tarafların hakları gibi konulara odaklanılacaktır.

Kiracı Tahliyesinin Şekli ve Esası: TBK’nın 350. Maddesi ve Sonraki Gelişmeler

Türk Borçlar Kanunu’nun 350. maddesi, konut kiralarında tahliye hákları konusunda önemli düzenlemeler içermektedir. Buna göre, konut kirasında, kiracının kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler tarafından ihtiyaç sebebiyle tahliye davası açılabilir. Ancak, Yargıtay içtihatları, bu madde kapsamında belirlenen ‘ihtiyaç’ kavramını dar yorumlamıştır. 2025 yılına gelindiğinde de, ihtiyaç sebebinin somut, ciddi ve devamlı olması gerektiği vurgulanmaktadır. Sadece olası veya varsayımsal ihtiyaçlar, tahliye kararı için yeterli bulunmamaktadır.

Örnek olarak, Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin 2025/XXXX sayılı kararı, davacının çocuğunun yükseköğrenim görmesi için başka bir şehre taşınma zorunluluğunu ‘ihtiyaç’ olarak kabul etmiştir. Ancak, bu kararda, davacının çocuğunun yükseköğrenim göreceği okulun açıklanması, taşınma zorunluluğunun gerekçelerinin somutlaştırılması gibi unsurların tahliye gerekçesini güçlendirdiği belirtilmiştir. Aynı dairenin 2024/YYYY sayılı kararında ise, davacının gelecekte çocuk sahibi olma ihtimalinin tahliye sebebi olarak kabul edilemeyeceği yönünde karar verilmiştir.

Tahliye Sebeplerindeki Güncel Yargıtay Yaklaşımı

Tahliye sebepleri, kiracı tahliye davalarının temelini oluşturmaktadır. Son yıllarda, özellikle aşağıdaki tahliye sebepleri Yargıtay’ın yoğunlaştığı konular arasındadır:

• İki Kira Dönemi Dolması: TBK’nın 349. maddesi uyarınca, belirli süreli bir kira sözleşmesi iki dönem dolduktan sonra tahliye davası açılabilir. Yargıtay, bu durumda tahliye davasının süresinde açılması ve iki kira döneminin fiilen sona ermesi gerektiğini ısrarla vurgulamaktadır.
• Tahliye Talebinin Kira Sözleşmesiyle Sınırlanması: Kira sözleşmesinde tahliye hususunda belirli şartlar öngörülmüşse, Yargıtay bu şartların da tahliye davasında göz önünde bulundurulması gerektiğini belirtmektedir. Örneğin, sözleşmede ‘kiracı, sebebi ne olursa olsun x tarihinde tahliyeye razı olacaktır’ şeklinde bir hüküm varsa, bu hüküm davada değerlendirilecektir.
• Kira Bedelinin Zamanında Ödenmemesi: TBK’nın 353. maddesi uyarınca, kiracının kira bedelini ödememesi sebebiyle tahliye davası açılabilir. Yargıtay, bu durumda öncelikle kiracıya bir ödeme emri tebliğ edilmesi ve sonrasında da tahliye davasının açılması gerektiğine karar vermektedir.

Yargıtay’ın 2025 yılı başındaki içtihatları, özellikle kira bedeli ödenmemesi durumunda, davacının alacaklarını tahsil etme lüzumu olmadan da tahliye talebinde bulunabileceği yönünde eğilim göstermektedir. Ancak, bu durumun her olayda geçerli olmadığı ve mahkemenin takdir yetkisi dahilinde değerlendirilmesi gerektiği unutulmamalıdır.

İcra Sürecinde Dikkat Edilmesi Gerekenler ve Yargıtay Uyarıları

Tahliye kararının kesinleşmesinin ardından, icra süreci başlatılır. Bu süreçte, özellikle aşağıdaki hususlara dikkat edilmesi gerekmektedir:

• Tahliye Fevki: Tahliye kararı, kiracının taşınması için belirli bir süre tanır (genellikle 15 gün). Bu süreye rağmen kiracı taşınmazı terk etmezse, icra müdürlüğü tarafından tahliye fevki işlemi yapılır.
• Kiracının Mallarının Korunması: İcra müdürlüğü, tahliye işlemi sırasında kiracının mallarının güvenli bir şekilde saklanmasından sorumludur. Yargıtay, bu konuda icra müdürlüğünün özenli davranması ve kiracının mallarına zarar verilmemesi gerektiğini sıkça vurgulamaktadır.
• Kasten Gecikme: İcra müdürlüğünün kasten tahliye işlemini geciktirmesi durumunda, davacı tazminat talebinde bulunabilir.

Yargıtay, 2024 ve 2025 yıllarında verdiği kararlarda, icra müdürlerinin tahliye kararlarını geciktirmemesini ve kiracının haklarını korumasını önemsemektedir. Özellikle, icra sürecinde usulsüzlüklerin giderilmesi ve taraflara eşit mesafede yaklaşılması gerektiği vurgulanmaktadır. Yargıtay 12. Hukuk Dairesi’nin 2025/ZZZZ sayılı kararı, icra müdürünün tahliye kararını uygularken kiracının mallarını hemen sokağa koymasının hukuka aykırı olduğunu ve davacının zararına yol açabileceğini belirtmiştir.

Kiracının Hakları ve Yargıtay’ın Koruma Amacı

Kiracı, tahliye davası