-
Fihrist
Ev Sahibi ve Kiracı İçin Adil İşyeri Kira Sözleşmesi Nasıl Hazırlanır? – 2025 Önerileri
İşyeri kira sözleşmesi, hem ev sahibi hem de kiracı için önemli hukuki bir belgedir. Adilsiz veya eksik bir sözleşme, ileride anlaşmazlıklara yol açabilir ve tarafların haklarını koruyamayacağı durumlara sebep olabilir. 2025 yılına yaklaşırken, güncel yasal düzenlemeler ve piyasa koşulları göz önünde bulundurularak hazırlanmış, adil bir işyeri kira sözleşmesi, uzun süreli ve sorunsuz bir iş ilişkisinin temelini oluşturur. Bu makalede, adil bir işyeri kira sözleşmesi hazırlarken dikkat edilmesi gereken tüm unsurları detaylı bir şekilde inceleyeceğiz.
Sözleşmenin Temel Unsurları ve Dikkat Edilmesi Gerekenler
Bir işyeri kira sözleşmesinde bulunması gereken temel unsurlar şunlardır:
- Tarafların Bilgileri: Ev sahibi ve kiracının tam adı/ticaret unvanı, T.C. kimlik/vergi numarası, adresi gibi bilgiler eksiksiz olarak belirtilmelidir.
- Kiralanan İşyerinin Tanımı: İşyerinin adresi, tapu bilgileri, bulunduğu kat, numarası, yüzölçümü ve kullanım amacı açıkça tanımlanmalıdır. Örneğin, “İstanbul ili, Kadıköy ilçesi, Mühürdar Caddesi No:10, Kat:2, Daire:5’te bulunan, 100 m² yüzölçümünde ofis olarak kullanılmak üzere kiralanmıştır.” şeklinde bir ifade kullanılabilir.
- Kira Bedeli ve Ödeme Şartları: Kira bedeli (TL cinsinden), ödeme dönemi (aylık, üç aylık vb.), ödeme şekli (banka havalesi, çek vb.) ve gecikme faizi gibi detaylar net bir şekilde belirtilmelidir. 2025 yılı için kira artış oranları (bkz. aşağıya), bu kısımda özellikle vurgulanmalıdır.
- Depozito Şartları: Depozito bedeli (genellikle 1-3 aylık kira bedeli), depozitonun iade koşulları (zarar durumunda kesinti vb.) ve depozitonin hangi bankada tutulacağı yazılmalıdır.
- Sözleşme Süresi: Sözleşmenin başlama ve bitiş tarihleri kesin olarak belirtilmelidir. Türk Borçlar Kanunu’na göre, ticari kira sözleşmeleri en az 5 yıl sürelidir.
- Sözleşmenin Feshi: Sözleşmenin hangi durumlarda ve nasıl feshedilebileceği, fesih bildirim süreleri gibi konular detaylı bir şekilde düzenlenmelidir.
- İşyerinin Kullanım Şartları: İşyerinin hangi faaliyetler için kullanılabileceği, hangi değişikliklerin yapılabileceği (tadilat vb.) ve bunların ev sahibinden izin alınıp alınmayacağı belirtilmelidir.
- Ortak Giderler: Aidat, güvenlik, temizlik gibi ortak giderlerin nasıl paylaşılacağı, hangi giderlerin kiracıya ait olduğu ve bunların ne zaman ödeneceği açıklanmalıdır.
- Sorumluluklar: Ev sahibinin ve kiracının birbirlerine karşı sorumlulukları (bakım onarım, sigorta vb.) ayrı ayrı belirtilmelidir.
2025 Yılı Kira Artış Oranları ve Sözleşmeye Yerleştirilmesi
Türkiye’de ticari kira artış oranları genellikle ÜFE (Üretici Fiyat Endeksi) ile belirlenir. Ancak, son yıllarda enflasyonun yüksek seyretmesi nedeniyle bu konuda sıkı düzenlemeler getirilmiştir. 2025 yılı için henüz kesin bir oran belirlenmemiş olsa da, mevcut yasal çerçeve ve ekonomik tahminler dikkate alındığında aşağıdaki hususlara dikkat edilmelidir:
Yasal Düzenleme: 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 350. maddesi uyarınca, kira artışı sözleşmede belirtilen oranlarda yapılır. Sözleşmede oran belirtilmemişse, hakim tarafından makul bir oran belirlenir. Ancak, son yasal değişiklikler ile kira artışının belirli bir oranla sınırlı olması uygulaması devam edebilir. Bu nedenle, sözleşmede artış oranının sınırlı tutulması, hem kiracı hem de ev sahibi açısından öngörülebilirlik sağlar.
Örnek Sözleşme İfadesi: “Bu sözleşme ile kabul edilen kira bedeli, her yıl ilgili ÜFE (Üretici Fiyat Endeksi) ortalaması esas alınarak artırılacaktır. Ancak, yıllık kira artış oranı, bir önceki yıla ait TÜFE (Tüketici Fiyat Endeksi) ortalamasının %25’ini aşmayacaktır. Bu oranın aşılması durumunda, artış oranı TÜFE ortalaması ile sınırlı tutulur.” Bu türden bir ifade, muhtemel yüksek enflasyon riskine karşı bir güvence sağlar.
Ev Sahibi ve Kiracının Hak ve Yükümlülükleri
Ev Sahibinin Hak ve Yükümlülükleri: Ev sahibi, kira bedelini zamanında talep etme, işyerinin amacına uygun kullanılmasını sağlama ve mülkiyet hakkını koruma hakkına sahiptir. Aynı zamanda, işyerini kullanmaya elverişli durumda bulundurma, gerektiğinde bakım ve onarımını yapma ve kiracının huzurunu bozmamak gibi yükümlülükleri de vardır.
Kiracının Hak ve Yükümlülükleri: Kiracı, işyerini kullanma, kira bedelini ödeme ve sözleşmeye uygun davranma hakkına sahiptir. İşyerini iyi bakma, zarar görmesini engelleme, tadilat yapmadan önce ev sahibinden izin alma ve kira bedelini zamanında ödeme gibi yükümlülükleri vardır. Ayrıca, işyerini sözleşmede belirtilen amacından farklı kullanması durumunda ev sahibine tazminat ödeme yükümlülüğü doğabilir.
Önemli Maddeler ve Uzlaşma Alanları
Tadilat
