-
Fihrist
Kiracı Tahliye Davası Hangi Mahkemede Açılır? 2025 Güncel Görevli ve Yetkili Mahkeme Rehberi
Kiracının tahliyesi, mülk sahibi için zorlu ve karmaşık bir süreç olabilir. Bu sürecin doğru bir şekilde ilerleyebilmesi için açılacak davanın doğru mahkemede, yani görevli ve yetkili mahkemede görülmesi hayati önem taşır. Yanlış bir mahkemede dava açılması, davanın reddedilmesi ve zaman kaybı anlamına gelebilir. Bu kapsamlı rehber, 2025 yılı itibarıyla kiracı tahliye davasının hangi mahkemelerde açılacağını, görev ve yetki kavramlarını ve olası istisnaları ayrıntılı olarak açıklamaktadır.
Görevli Mahkeme: Temel Kural ve İstisnalar
Türk hukukunda, kiracı tahliye davaları genel olarak Hukuk Mahkemeleri tarafından görülür. Bu, Borçlar Kanunu’nda (TBK) düzenlenen kira sözleşmesinden kaynaklanan uyuşmazlıklar için temel görevli kurumdur. Ancak, bazı özel durumlar, davanın görevli mahkemesinin değişmesine neden olabilir:
- Konut Kirası: Konut kiralarından kaynaklanan tahliye davalarında, genel kural olarak Hukuk Mahkemeleri görevlidir.
- Ticari Kira: Ticari amaçla kiralanan taşınmazlardan (dükkan, ofis, iş yeri vb.) kaynaklanan tahliye davalarında da Hukuk Mahkemeleri görevlidir.
- Miktar Kriteri: 2025 yılı için, davanın konusuna göre belirlenen dava değeri, Yargıtay’ın belirlediği sınırların altında kalırsa, Tüketici Mahkemesi de görevli olabilir. Bu durum genellikle düşük bedelli ve basit kira uyuşmazlıklarında geçerlidir. 2024 yılındaki bu sınır 30.000 TL’dir ve yıllık olarak yeniden değerlendirilerek güncellenir. 2025 yılındaki güncel sınır için Adalet Bakanlığı’nın yayımlayacağı kararları takip etmek önemlidir.
- İhtiyati Tedbir Kararları: Tahliye davası öncesinde veya sırasında alınan ihtiyati tedbir kararlarına karşı yapılacak itirazlar da genellikle Hukuk Mahkemeleri’nde görülür.
- Ecrimisil Davaları: Kiracının tahliye edildiği tarihten sonra taşınmazı kullanmaya devam etmesi halinde açılacak ecrimisil (taşınmazın kullanılması nedeniyle oluşan zararın giderilmesi) davaları da Hukuk Mahkemelerinin görevine girer.
Önemli Not: 6360 Sayılı Hukuk Mahkemelerinin Adli Yargı Alanına Girmesi Hakkında Kanun ile birçok konuda Hukuk Mahkemelerinin görev alanı genişlemiştir. Bu nedenle, eski uygulamalara göre bazı uyuşmazlıklarda görevli mahkeme değişmiş olabilir.
Yetkili Mahkeme: Davanın Nerede Açılacağı
Görevli mahkeme, davanın hangi türde mahkemede açılacağını belirlerken, yetkili mahkeme davanın hangi yerde açılacağını belirler. Kiracı tahliye davasında yetki, genel olarak aşağıdaki kurallara göre belirlenir:
- Genel Yetki Kuralı (TBK m. 343): Kiralananın bulunduğu yer mahkemesi yetkilidir. Yani, tahliyesi istenen taşınmazın üzerinde bulunduğu il ve ilçe mahkemesi davaya bakmakla görevli ve yetkilidir. Örneğin, İstanbul’da bulunan bir dairenin kiracısının tahliyesi için dava, İstanbul Anadolu veya İstanbul Avrupa Hukuk Mahkemelerinden birinde açılmalıdır.
- Sözleşme ile Yetki Belirleme: Kira sözleşmesinde taraflar, yetkili mahkeme konusunda özel bir hüküm belirleyebilirler. Bu durumda, sözleşmede belirtilen mahkeme yetkili olacaktır. Ancak, bu hükmün geçerli olabilmesi için açık, anlaşılır ve hukuka aykırı olmaması gerekir.
- Dava Değerine Göre Yetki: Yargı alanına göre değişmekle birlikte, dava değeri belirli bir miktarın üzerinde ise, o yerdeki Bölge Adliye Mahkemesi Hukuk Dairesi de yetkili olabilir. Bu durum, özellikle büyük şehirlerdeki Hukuk Mahkemelerinin iş yükünü azaltmayı amaçlar.
- Kayıtlı Amirlik Sözleşmeleri: Tapuya kayıtlı gayrimenkulün amirlik (kiracılık hakkı) niteliğinde olması durumunda, gayrimenkulün bulunduğu yer mahkemesi yetkilidir.
Tahliye Türlerine Göre Mahkeme Yetkisi
Tahliye davasının türü, yetkili mahkeme hususunda farklılıklara yol açabilir:
- Adi Tahliye Davası (TBK m. 350): Kira süresinin sona ermesi veya kira bedelinin ödenmemesi gibi nedenlerle açılan adi tahliye davalarında, yukarıda belirtilen genel yetki kuralı uygulanır.
- Önemli Nedenlerle Tahliye Davası (TBK m. 353): Kiracının önemli kusurlu davranışları (örneğin, mülke zarar vermesi, komşuları rahatsız etmesi) nedeniyle açılan tahliye davalarında da genel kural geçerlidir.
- İhtarnameye Rağmen Tahliye Edilmeme Davası: Kira sözleşmesinin sona ermesinden sonra kiracıya gönderilen tahliye ihtarnamesine rağmen kiracının taşınmazı boşaltmaması durumunda açılan davalarda, ihtarname gönderilen yer mahkemesi yetkilidir.
Davanın Açılması ve İspat Yükümlülüğü
Tahliye davasını açacak olan mülk sahibi veya vekilidir. Dava dilekçesi, yetkili ve görevli mahkemeye sunulmalıdır. Dilekçede, kira sözleşmesinin varlığı, tahliye nedenleri, talep edilen tahliye tarihi ve diğer gerekli bilgiler açık
